不動産関係・農地関係が専門
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農地に関して
このページでは農地に関連した事柄について簡単に説明していますが、自分の所有する土地は農地転用できるか気になるという場合は当事務所にご相談いただけましたらお答えできると思いますので気兼ねなくご相談ください。
農地転用などの農地法に関して
農地法第３条の許可（届出）
農地について売買等により所有権を移転し、または賃借権その他の使用収益権を設定し、もしくは移転しようとする場合に該当します。令和5年4月1日からのうちに関する下限面積の要件が廃止されました。よって農地の権利移転等が行いやすくなりました。申請者は土地の所有者と土地の買主や賃借人などの利用者となります。
農地法3条の許可を要するもの
売買・贈与・賃借・競売・特定遺贈など
農地法3条の届出を要するもの
相続・時効取得・包括遺贈など
農地法第４条の許可（届出）
農地所有者が自ら農地を宅地や太陽光発電施設などに転用する場合は農地法第４条の許可申請を行うこととなります。申請者は土地の所有者となります。
市街化区域
市街化調整区域
非線引き区域
農地転用の許可が必要です。（３，０００㎡以上の場合は開発行為の許可も必要です。）
当該地域は許可申請は不要で届出となります。（１，０００㎡以上の場合は開発許可が必要です。）
農地転用の許可が必要です。
農地法第５条の許可（届出）
農地の所有者から売買等により所有権を移転し、または賃借権などの使用収益権を設定して農地以外に転用する場合です。農地の所有者から売買等により所有権を移転し、または賃借権などの使用収益権を設定して農地以外に転用する場合
許可や届出の要件は第4条と同じです。
農地転用するうえで、立地基準というものがあります。基本的に第二種農地と第三種農地であれば農地転用の許可を受けることができます。また、地域よって土地改良区に該当する農地であれば土地改良区から除外するために除外申請をします。そして除外するために決済金がかかりそのほかに排水設備の使用料など別途費用が発生するこ ともあります。農用地区域に含まれる農地であれば農地転用をする前に農振除外申請をする必要があり様々な要件があり時間もかかります。
非農地証明願
非農地証明とは法律で定められた証明ではありませんが、土地の登記記録上で地目が「田」「畑」となっていますが、現況が宅地や山林になっている場合に、当該土地は農地ではないとする証明を受けることができます。一定の要件を満たすことができていれば、農業委員会に証明願いを提出することで非農地証明（農地法の適用を受けない旨の証明）を受けることができます。現況が長期間農地ではない場合は非農地証明を受けることができない検討することになります。
非農地証明の対象となる条件
・農地法が施行された日（昭和２７年１０月２１日）よりも前から非農地であった土地
・自然災害による災害地等で農地への復旧ができないと認められる土地
・やむを得ない事情によって２０年（※1）以上耕作放棄されたため自然荒廃した土地で、農地への復元の見込みがないこと
・人為的に転用した土地で、転用事実行為から２０年（※1）以上経過している土地で、農地行政上特段の支障が生じないと認められる土地
※１ 自治体によって１０年や１５年となる場合もあります。
注意点としては農用地区域内の場合は非農地証明を受けることができず事前に農振除外を受ける必要があります。また一筆の農地の一部のみに建物等があり、その部分は非農地であってもその他は農地である場合などでは、その土地一筆全てが非農地である証明を受ける事は出来ません。建物のある土地の地目変更をしたい場合は、事前に建物部分とその他の農地部分で分筆登記をする必要があります。
農振除外に関して（農振法）
農地を保護するための制度として農業振興地域内農用地区域内農地（農振農用地や青地という。）に指定している区域があります。この区域内の農地は農地転用することが原則できません。しかし、やむを得ず農業以外の目的で利用しなければならない事情がある場合は農振法によって定められた要件を満たす場合に、農用地区域から除外することができます。これを農振除外といいます。
農振除外の５要件について
農振除外するためには以下の要件をすべて満たす必要があります。満たした場合であっても認められない場合もあります。
① 農用地以外の土地とすることが必要かつ適当で、農用地区域 以外に代替すべき土地がないこと
② 農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれが ないこと
③ 効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農用地の利 用集積に支障を及ぼすおそれがないこと
④ 土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
⑤ 農業生産基盤整備事業完了後８年を経過していること
申出の受付は各自治体によってことなりますが、半年毎や四半期毎などで除外までの所要期間についても半年～1年ほどかかる場合があり時間を要します。農振除外が完了してから農地転用の許可申請をすることとなりますので、非常に時間がかかることになります。
申出先は農地転用とは違い、農業委員会ではなく農林課や農政課となります。
一方で農業振興地域内ではあるが農用地区域に入っていない土地を「農業振興地域内農用地区域外農地（白地）」といいます。青地と比べて規制は緩やかになっており、農地転用の許可申請はしなければなりませんが、農振除外の申出をする必要がありません。